房产开发企业税收管理体系构建

课程详情 课程对象 房地产开发企业财务管理人员 课程时长 2天 课程收益 从内外部环境 全 mian 把握税制改革方向，进而从房地产开发企业的视角管理企业税收风险。通过课程的学习，从宏观到微观层面，把脉企业税收顽疾。 课程提纲 第壹 部分 外部环境：税收制度与税收征管改革 “面面观” 第贰 部分 融和 地产开发流程的税收政策分析 ——税收视角下的“三大成本、三大环节、三大税种” 第三部分 内部税收风险管理体系构建 课程目录 第壹 部分 外部环境：税收制度与税收征管改革 “面面观” ——房地产开发企业面临的税收环境 一、我国税收制度改革的前世今生 （一）现行税收制度的概况 （二）税收制度蓝图：六大税种的 全 mian 改革 二、我国税收征管改革的 “高大上” （一） “高”——政府与市场的调整：“放管服”背景下的营商环境 （二） “大”——互联网+、大数据、金三系统、纳税信用体系：技术进步中的征管手段 （三） “上”——BEPS、CRS等：国际税收征管的突飞猛进 第贰 部分 融和 地产开发流程的税收政策分析 ——税收视角下的“三大成本、三大环节、三大税种” 一、税收视角的分类 “三大成本”：土地成本、开发成本、税收成本 “三大环节”：设立环节、开发/资本运作环节、销售/自持环节 “三大税种”：增值税、企业所得税、土地增值税 二、土地成本涉税分析 （一）土地取得方式：招拍挂、转让、股权投入等方式 （二）土地成本内容 1.会计核算 2.税收政策：区分税种 （三）设立环节：取得土地 +公司设立 1.拍地主体与项目公司设立问题 2.项目公司设立时间+设立地点的选择 （四）具体税种规定 1.增值税：抵减销售额（ 蕞 新政策、实操要点） 2.企业所得税、土地增值税 （ 1）分期开发土地成本扣除 （ 2）企业所得税和土地增值税异同分析 3.城镇土地使用税：纳税义务发生时间、计税依据 4.房产税：土地成本计税规定 5.契税：土地成本计税依据（市政配套费） 6.印花税 三、开发成本涉税分析 （一）融资方式与税收成本 1.两大融资渠道：股权融资+债权融资 2.两大融资渠道的基本税收规定 （ 1）增值税中的“股与债”的进项税额 （ 2）企业所得税的“债资比”与“关联方”税前扣除规定 （ 3）土地增值税中财务成本特殊规定“5%或10%” 3.金融创新的法理判定 4.统借统还的税收问题 5.融资方式中的票据问题 （二）建安成本涉税问题 1.地产成本核算内容：以建安成本、三项费用（管理费用、财务费用、销售费用）、开发间接费三大类成本归集 （ 1）增值税进项税额可扣与不可扣的区分 （ 2）企业所得税成本分摊的依据 （ 3）土地增值税扣除项目的重要 2.营改增后：甲供材税收问题 （ 1）建筑业增值税政策 （ 2）3%与10%的博弈 3.建安合同管理与税收风险 （三）人力成本（兼论个人所得税问题） 1.人力成本在开发间接费、管理费用、销售费用的区分 2.“工资、薪金”、职工福利、职工教育经费、工会经费的涉税问题 3.地产企业典型个税问题 （ 1）销售环节赠送汽车、礼品等 （ 2） 抽 jiang 等获奖问题 （ 3）职工或客户旅游奖励 （ 4）员工借款 （ 5）股东借款 （四）营销成本 1.售楼处税收问题：租入房产、临时建筑、 永 jiu 建筑 2.样板间税收问题：可售、不可售 3.销售房产赠送汽车、礼品、 精 zhuang 修 4.营销员工资计税 （五）公共配套设施：内容、可经营、不可经营 四、销售 /自持环节涉税分析 （一）销售环节收入确认 1.基本规定：收房、竣工备案、房产证、销售合同等不同判定 2.预售收入 （ 1）增值税、企业所得税、土地增值税预缴规定 （ 2）预售收入开具发票处理 （ 3）预售收入转为销售收入的处理 3.纳税义务发生时间的判定 4.视同销售的税收问题：增值税、企业所得税、土地增值税关于视同销售的具体规定 5.土地增值税清算的时点 6.以房抵债的税收问题 7.地下车位等收入问题 （二）自持环节税收问题 1.房产税：计税房产的范围、房产原值的确定、地下建筑与地上建筑的区分、纳税义务发生时间等其他问题 2.增值税：计税方法、适用税率、不可抵扣进项税额、不动产分期抵扣等具体问题 第三部分 内部税收风险管理体系构建 一、税务风险管理目标：高、中、低 结合国家政策、行业发展、地区差异等多方面因素，从公司组织架构、股权结构考虑，以税收安排为重要导向安排税务风险管理目标。 二、税务风险管理具体策略 1.公司管理层与决策层的税收风险管理 2.公司税收风险管理内部控制制度 （ 1）发票管理制度 （ 2）合同管理制度 （ 3）具体税种管理制度 （ 4）税款缴纳与审批制度 （ 5）重大涉税事项管理制度 多方位多层次税收风险内控体系的构建，是企业税收风险管理体系的核心。 3.公司税收 专 ye 团队的建立 4.税收政策归集与应用 5.内部纳税风险识别体系 6.纳税评估体系 三、税务风险监督管理